La Riforma del Condominio - Terza puntata

Parti comuni, morosi e Internet

Trucchi e piccoli accorgimenti per destreggiarsi al meglio tra le novità introdotte dalla riforma 220/2012

Che si fa se un condòmino non paga le quote? La legge 220/2012, entrata in vigore il 18 giugno scorso, mette finalmente dei “paletti” certi per questa e altre eventualità. Ne parliamo in questo nostro nuovo appuntamento dedicato alle novità della vita condominiale, che toccano, tra le altre, impianti e parti comuni, l'uso degli stessi e l'arrivo della tecnologia: ecco videosorveglianza, sito internet condominiale e posta elettronica certificata (PEC). Ma per voi anche un utile “extra” su come comportarsi con la biancheria da stendere! Da non perdere il prossimo appuntamento, con uno speciale su ristrutturazioni e riqualificazioni.
Destinazioni d'uso e impianti comuni
L'assemblea, con i quattro quinti dei voti dei condòmini e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni. Sono però vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono minare la stabilità o la sicurezza dell'edificio o che ne alterano il decoro architettonico. In caso di violazioni, l'amministratore o i condòmini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche facendo ricorso all'autorità giudiziaria. Il condòmino può rinunciare all’utilizzo delle parti comuni, come l’impianto di riscaldamento e di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini.
Morosità
Salvo specifica dispensa dell'assemblea, l’amministratore deve agire per la riscossione forzosa delle somme dovute entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio. Senza bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea può ottenere un decreto ingiuntivo. Deve comunicare ai creditori non ancora soddisfatti, che lo interpellino a tal riguardo, i dati dei morosi. I creditori, da parte loro, non possono rifarsi sui condòmini in regola con il pagamento delle loro quote, se non dopo l’escussione (cioè dopo aver iniziato un processo di esecuzione di pagamento) dei morosi. Nel caso di morosità protratta per oltre sei mesi l’amministratore è autorizzato a sospendere l’erogazione al condòmino moroso di quei servizi che possono essere goduti separatamente.
PEC e sito internet
L'amministratore è obbligato ad avere un indirizzo di posta elettronica certificata (PEC) solo se iscritto alla Camera di Commercio, ad esempio come ditta individuale. Altrimenti, se è solo possessore di Partita Iva, non va incontro a tale obbligo. L'invio della convocazione dell'assemblea è comunque adesso possibile anche tramite PEC. Su richiesta dell’assemblea, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condomìnio per permettere agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono a carico dei condòmini.
Videosorveglianza
È possibile deliberare in assemblea l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti di videosorveglianza con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
La biancheria
Stendere la biancheria: un gesto quotidiano tanto semplice e abitudinario quanto pregno di “insidie” sotto i profili della liceità. Infatti, non esiste una norma precisa che regoli come, dove e quando stendere i panni fuori di casa, quindi ci si deve rifare a comportamenti di civile coabitazione e regolamenti locali.
In linea di principio, è preferibile evitare di sciorinare i panni da finestre e balconi sul prospetto principale dell'edificio, vale a dire la facciata su cui si apre l'ingresso principale o quella che dà sulla pubblica via di maggior importanza. Ovviamente bisogna tenere conto del regolamento condominiale, oltre a ordinanze e regolamenti comunali, di Polizia Urbana, o a norme specifiche che tutelino il decoro di edifici o aree di rilievo storico o architettonico. Si deve anche tenere in considerazione che può essere richiesta la rimozione degli eventuali “sporti” (i supporti su cui sono montati i “fili” per la biancheria) laddove il regolamento condominiale contrattuale (quello, cioè, stilato dal costruttore e firmato dall'acquirente o votato all'unanimità) ne vieti specificamente la presenza. Bisogna anche tenere in conto il fatto che la biancheria gocciolante o che ostruisca finestre o balconi sottostanti può essere oggetto non solo di lagnanze, ma anche di ricorsi da parte dei condòmini “danneggiati” con buone possibilità di successo, stante la presenza di sentenze in materia che tutelano gli interessi di chi fosse stato “oscurato” o “bagnato” dagli altrui panni.
In conclusione: è opportuno informarsi bene sui regolamenti, evitando sempre e comunque di stendere i panni sulla facciata principale e comunque biancheria non strizzata e lenzuoli non piegati.
E se vivete in un edificio di interesse architettonico o che affaccia su strade e piazze di interesse storico, è molto probabile che dobbiate far asciugare i panni dentro casa.

di Roman Henry Clarke. Pubblicato in Approfondimenti il 18/10/2013 Scarica il pdf